一、引言

本报告聚焦浦口区房地产市场，旨在通过系统分析区域市场现状、核心特征及未来趋势，为投资者、购房者及行业从业者提供决策参考。作为南京江北新主城的核心承载区，浦口区近年来依托政策红利、交通升级与配套完善等多重优势，房地产市场呈现出差异化发展态势。其中，江北新主城战略定位与南京北站枢纽建设作为两大核心驱动力，对市场格局的塑造产生了深远影响。

二、区域概况

浦口区坐拥老山生态资源与长江岸线优势，既是江北新区的核心组成部分，更是江北新主城建设的战略要地，叠加国家级新区与新主城双重政策赋能，发展潜力显著。交通网络持续优化，江心洲大桥、长江隧道、扬子江隧道等过江通道实现与主城无缝衔接，地铁线路密度不断提升；南京北站的规划建设将进一步强化区域交通枢纽地位，预计建成后不仅重塑浦口区交通版图，更通过经济集聚、产业升级和城市更新，将成为高质量发展新增长极；教育医疗资源加速集聚，多所名校分校、三甲医院相继落地，人居品质持续改善。当前房价水平相较主城仍具性价比优势，对刚需群体吸引力突出。但部分新兴板块配套仍处于建设阶段，过江通道高峰拥堵等问题仍需解决。

三、市场综述

3.1 整体市场表现

浦口区的经济发展态势与房地产市场紧密相连。根据地区生产总值统一核算结果，2023年实现地区生产总值529.95亿元，同比增长5.0%；‌2024年实现地区生产总值592.33亿元，同比增长4.8%；2025年上半年，实现地区生产总值285.69亿元，增长6.0%。

在这样的经济发展背景下，全区持续用力推动房地产市场健康发展，行业政策以“提振需求+优化供给+协同金融”为核心，通过减免税费、保障房扩容和推动“好房子”建设等举措，推动房地产市场活跃度回升。2025年1—6月，全区商品房销售面积34.18万㎡，同比增长17.1%，增幅比去年扩大4.8个百分点。房地产企业加快复工复产，投资信心增长。房地产投资同比增长9.9%，较同期提高48.7个百分点，其中建安投资同比增长43.2%。

经济的稳定增长为房地产市场的复苏提供了支撑。一方面，整体经济环境的向好增强了消费者的购房信心，无论是刚需购房者还是改善型购房者，在收入预期稳定的情况下，更敢于做出购房决策。另一方面，对于房地产企业而言，经济增长带来的资金流动性增强，使得企业在项目开发、复工复产等方面能够获得更有力的资金支持，从而推动房地产市场的活跃度回升。

3.2 供需情况

市场供需呈现结构性分化特征：供应端受土地出让节奏与开发进度影响呈波动态势，江北新主城核心区优质宅地供应持续增加；需求端受益于人口导入与城镇化推进，刚需与改善型需求构成市场主力。配套成熟度成为影响去化的关键变量——江浦街道等核心板块去化顺畅，而配套待完善区域去化相对缓慢。值得关注的是，南京北站周边板块随着规划落地，购房需求已提前释放，对浦口市场有一定的冲击。

3.3 价格走势

2025年6月浦口区商品住宅成交均价20941元/㎡，环比下降6.01%，同比下降8.43%，价格调整主要受市场周期性波动影响。同期南京主城商品住宅成交均价普遍在40000-60000元/㎡之间，浦口区房价仅为南京主城均价的40%-50%左右，价格差异显著。区域内价格梯度明显：江浦街道龙湖・央颂等改善项目均价达29500元/㎡，而桥林街道刚需盘浦潮创立方均价约9500元/㎡。价格表现与区域价值高度匹配：江北新主城核心区因配套成熟价格相对坚挺，其他板块上涨动能明显不足。

四、各业态市场分析

4.1 住宅市场

4.1.1 产品结构

住宅产品呈现梯度化供给格局：刚需产品（70-100㎡两居/小三居）主要分布于非核心板块，总价可控性强，精准匹配年轻家庭首置需求；改善型产品（100㎡以上三居/四居）集中在江浦街道等配套成熟区域，强调社区品质与资源配套；老山周边零星分布高端别墅产品，主打生态居住体验。江北新主城建设推动产品升级，绿色建筑、智能家居配置成为新盘标配；南京北站周边则以紧凑型刚需产品为主导，聚焦通勤人群居住需求。

4.1.2 典型板块分析

江浦街道：江北新主城中心城区的重要构成部分，3公里生活圈内商业、教育资源密集，不过，该区域存在大量老旧小区，在房价下跌周期中受到的冲击更大，2025年上半年房价下跌14%，是唯一一个跌幅超过江北大盘的板块。代表性项目龙湖亚伦・央璟颂（26000元/㎡）以第四代住宅产品为亮点，得房率优势显著，成为改善市场焦点，城市更新政策将为板块注入新活力。

雨山路板块：该板块交通较为便利，自2020年江心洲大桥开通以后，可直达河西，构建了双核通勤圈。自身拥有近60万㎡的综合体商圈，生活配套成熟。随着龙湖天街等大型商业综合体的入驻，提升了区域商业品质。2025年预计有龙湖天曜城、中建翰林雅境、兰溪樾府等多个项目持续销售。其中龙湖天曜城剩余7栋住宅，共726套房源，主力户型为89-132㎡，销售均价约24800元/㎡，去化情况良好。

4.1.3 购房人群分析

浦口区住宅购房人群主要分为以下几类：一是刚需购房者，多为年轻上班族，工作地点主要在江北新区或主城区，他们注重房价和交通便利性，倾向于购买小户型住宅，雨山路板块的刚需楼盘是他们的主要选择；二是改善型购房者，这类人群有一定经济基础，对居住品质有更高要求，追求更好的社区环境、配套设施和户型结构，江浦街道的改善型楼盘更符合他们的需求；三是投资客，虽然浦口区房价整体涨幅相对平稳，但看好区域未来发展潜力，选择在一些潜力板块如雨山路板块购置房产，期待房产增值。

4.2 商业地产市场

4.2.1 市场规模与供需

近年来，浦口区商业综合体迅猛发展，但随着市场竞争环境的不断变化以及电商冲击、同行的竞争影响、新消费观念的不断兴起，也面临挑战。从供应来看，新建商业项目不断涌现，如浦口交通集团积极推动高端商业布局，成功招商引入京东奥莱，入驻白马生活广场，盘活资产4200㎡；将城西换乘枢纽裙楼商业定位为“场景式家居”，引进家居、建材、电器等业态，实现商业部分整体出租，盘活资产3.19万㎡。浦口康居集团成功招商引入盒马NB店，入驻城南茂商业广场，盘活资产694㎡。需求方面，随着区域人口增长和居民消费水平提高，对商业配套的需求日益多样化，但目前部分商业项目存在招商困难、运营不佳的情况，反映出商业地产市场供需存在一定矛盾。

4.2.2 区域商业格局

浦口区商业形成了多中心的格局。江浦街道是传统的商业中心，商业配套成熟，拥有多个商场和超市，能满足居民日常生活和休闲娱乐需求。雨山路板块随着龙湖天街等大型商业综合体的开业，成为新兴的商业热点区域，吸引了大量人气，商业业态丰富，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态。此外，一些产业园区周边也配套了小型商业设施，主要满足园区内员工的基本生活需求。

4.2.3 租金与价格

浦口区商业地产租金和售价因区域而异。江浦街道核心商圈租金相对较高，商铺租金根据位置不同，大致在200-500元/㎡/月不等，售价约2万-5万元/㎡；雨山路板块商业租金和售价处于中等水平，租金约150-300元/㎡/月，售价约1.5万-4万元/㎡。受市场竞争和电商冲击影响，部分商业项目租金和售价有下行压力。

4.3 写字楼市场

4.3.1 市场规模与供需状况

浦口区写字楼市场规模相对较小，写字楼市场仍处于培育阶段，主要集中在江浦街道和一些产业园区周边。供应方面，新建写字楼项目不多，多为一些商业综合体的配套写字楼。需求上，主要来自区域内的中小企业，包括科技类、服务类、贸易类等企业。江北新主城产业导入带动需求增长，但整体市场需求相对不足，存在一定的空置率。例如，浦口高新区部分写字楼虽然位于商业和办公聚集地，氛围较好，但仍有空置房源。

4.3.2 租金与价格分析

浦口区写字楼租金和售价较低，租金大约在1-3元/㎡/天，售价约6000-15,000元/㎡。相比南京主城区，缺乏竞争力。租金和售价受区域位置、写字楼品质影响较大，位置优越、品质较高的写字楼租金和售价相对较高，但整体市场活跃度不高。

4.3.3 区域分布与特点

江浦街道写字楼多集中在商业中心附近，交通便利，配套设施完善，但由于周边多为老城区，写字楼楼龄相对较老，硬件设施有待提升。产业园区周边写字楼则主要为园区内企业服务，具有一定的产业聚集效应，但配套设施相对单一，主要满足办公基本需求。

五、政策环境分析

国家及地方房地产调控政策对浦口区房地产市场影响显著。“房住不炒”定位下，浦口区房地产市场回归理性，刚需与改善需求得到有效保障。信贷政策调整，如房贷利率变化、贷款额度松紧等，直接影响购房者的购房成本和购房能力。近期，部分银行下调房贷利率，降低购房者负担，刺激住房消费，提高市场活跃度。

区域政策形成双重利好：江北新主城享受城市规划升级、产业扶持等政策倾斜，企业集聚带动办公与居住需求；交通基础设施建设政策，如过江通道、地铁线路建设规划，提升区域交通便利性，增强区域吸引力，形成“政策-产业-人口-房地产”的正向循环，推动房价和租金上涨。

六、发展趋势预测

6.1 住宅市场

未来将呈现“改善升级、刚需稳增”格局：江北新主城配套成熟将推动改善需求占比提升，绿色低密产品更受青睐；南京北站建成后人口导入效应显现，刚需市场保持活跃。房价整体将保持平稳，部分配套成熟、发展潜力大的板块房价可能稳中有升，如江浦街道、雨山路板块；而配套不足的板块房价上涨动力较弱。

6.2 商业地产市场

商业地产市场将面临整合与升级。老旧商业项目通过改造、调整业态等方式提升竞争力，江北新主城商业向高端化、多元化发展；新兴商业项目注重差异化定位和特色化运营，以吸引消费者。随着消费升级，体验式消费、主题式商业将成为发展趋势，如亲子体验、文化创意等主题商业。电商冲击下，线上线下融合将是商业地产发展方向，通过线上平台拓展销售渠道，提升运营效率。

6.3 写字楼市场

短期空置率压力仍存，长期需求结构优化，江北新主城产业升级与南京北站产业集聚将拉动高品质写字楼需求，交通物流、商务服务类企业成为主力客群。一些老旧写字楼可能面临改造或转型，以适应市场需求。

七、结论与建议

7.1 结论

浦口区房地产市场呈现结构化发展特征：住宅市场供需两旺，刚需与改善产品梯度供给；商业地产增速快但需破解同质化竞争；写字楼市场规模有限但潜力待释放。江北新主城定位奠定长期价值基础，南京北站建设成为短期增长引擎，双重利好塑造市场发展新格局。

7.2 建议

购房者：刚需购房者可关注雨山路等板块小户型房源，注重交通和生活配套；改善型购房者可选择江浦街道品质楼盘，综合考虑居住品质和周边配套。投资客需谨慎，选择潜力板块和优质项目，关注区域发展规划和配套建设进度。

开发商：住宅开发注重品质提升和产品创新，满足改善型需求；商业地产开发精准定位，打造特色商业，加强线上线下融合运营；写字楼开发结合区域产业需求，打造高品质、智能化办公空间。

政府部门：持续完善区域配套设施建设，尤其是交通、教育、医疗等，提升区域吸引力；优化土地供应节奏，平衡市场供需；加强市场监管与规划管控，确保房地产开发与新主城定位、北站功能相协调，促进市场健康可持续发展。

本文采用数据均截至2025年6月。