1、什么是业主？业主在小区内需要遵守哪些规定？

房屋的所有权人为业主。为了营造一个良好的小区环境，业主应当遵守《管理规约》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业管理条例》等相关规定。如应当及时缴纳公摊水电费、物业公共服务费用、停车管理费、专项维修资金等，不得擅自占用公共道路、公共场地，不得擅自变动房屋承重结构等。

2、什么是住宅区物业管理，有何必要性？

住宅区公共设施设备、公共场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。住宅区物业管理可分为两类：一类是在商品房销售之前，开发商通过公开招投标选聘物业服务企业为小区提供物业管理服务；一类是商品房交付后，由业主自行选聘物业服务企业为小区提供物业管理服务。

通常情况下，业主个体在时间、技术等方面，都无法满足这些共有部分（尤其是电梯等特种设施设备）管理和养护的需要，因此要委托专业的机构和人员进行物业管理。此外，优秀的物业管理能够提供良好的居住环境，让我们的房产增值；合理的维护、修缮工作能够延缓小区各种建筑、绿化以及各种公共设施设备的衰老，延长使用寿命。

3、住宅共用部位，共用设施设备分别包括哪些？

住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

公用设施设备：一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

4、物业服务收费是指什么？包括哪些费用？

物业服务收费是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，即常说的“物业费”，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

5、物业公共服务费用包括哪些因素？

物业公共服务费用包括：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业服务企业办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧费用；

（8）经业主大会同意的其他费用；

（9）物业服务企业的合理利润（普通住宅不超过8%）；

（10）法定税费。

6、物业服务企业是否可以预收物业公共服务费？

根据《江苏省物业管理条例》第五十一条和《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

7、物业公共服务费应当从何时开始交纳？

根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条规定，业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

8、空置房屋缴纳物业公共服务费是否合理？

无论房屋是否空置，物业服务企业都必须按照物业服务合同提供相应的服务，付出相应的营业成本。

9、交了物业公共服务费为什么还要交公摊水电费？

按照前期物业服务合同的约定，包干制服务费不含下列费用：物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；代收代交的公共能耗费；停车服务收费、停车管理服务费。因此，业主除了缴纳物业公共服务费用，还应当缴纳公摊水电费等其他费用。

10、已经购买了小区内产权车库或车位，为什么每月还要缴纳停车服务收费？

业主是向开发企业购买的产权车库或车位，而停车服务收费是因物业服务企业提供的有序停放和管理相应服务而缴纳的费用。

其构成因素主要包括停车场所共用部位、共用设施设备的维修养护费用；配套的设施、设备的运行能耗费用；公共环境清洁卫生费用；停车场的场地有偿使用费用（业主专用车位除外）；管理服务的人员费用；服务企业的管理费用；法定税费等。

11、物业服务企业是否可以收取临时停车服务收费？

根据《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》，有条件的物业管理区域可设立临时停车车位，供临时停车业主和访客使用。临时停车实行计次收费，同一计费时段（12小时）内多次进出物业管理区域的，按一次计费。临时停车计次时间为1小时以上12小时以内，收费标准为5元/次。

12、在小区内停放的汽车被划、电动车丢失、家中财物被盗等情况，物业服务企业是否需要负责？

物业服务企业是按照物业服务合同的约定内容提供服务的，因此其责任、义务主要来源于物业服务合同的约定。根据《江苏省物业管理条例》第四十七条规定，业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

13、车辆停放时，停车人应遵守履行哪些义务？

车辆停放时，停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等，维护小区内车辆管理秩序。

14、自家的阳台栏杆生锈导致损坏，人站上去有掉落的危险，物业服务企业是否有责任进行更换？

业主自家使用的阳台栏杆不属于公共部位、公共设施设备范围。自家阳台栏杆生锈导致损坏，如果是在保修期内，可以要求开发建设单位实施维修或更换。如果超过保修期，应当由业主自行维修或更换，也可以由物业服务企业实施维修或更换，但维修或更换费用应由业主自行承担。